鸿祥万合府评测分析
有粉丝问鸿祥万合府，这个项目到底怎么样呢？这是一个远郊环郑项目，今天咱们带着疑问，深度地分析下这个项目。
项目简介
这个项目的开发商是鸿祥集团，鸿祥是属于荥阳本土的开发商，在荥阳开发过鸿祥阳光苑、鸿祥洋房等等，它占地面积约119亩，容积率为2.由14栋高层和1栋洋房构成，主力户型从128平方米。
项目分析
鸿祥万合府开发房企为鸿祥，鸿祥集团在整个区域共计规划520亩，分为4个区域进行开发。
泽众路以南的A地块目前已经开发完毕，目前由荥阳市行政服务中心租借使用，其中涵盖了中原智谷，市政服务大厅。
B地块为鸿祥钰珑府，目前已经是准现房，大户型为主。
D地块则是鸿祥和万达共同开发的万达广场。
C地块也即为高端品质小区鸿祥万合府，项目占地119亩，规划14栋高层，1栋洋房，1所幼儿园，容积率2.户型建面约128㎡。
优点：
政务中心
鸿祥万合府所在的板块属于荥阳政务核心，项目以南即为荥阳市行政服务中心，政务中心一般也是区域内公共配套最为集中的所在，项目以北不远有荥阳图书馆，以西不远有郑西一中和李商隐公园，商业有项目引入的万达广场，可以说是各方面的配套都很齐全。
引进万达
关于万达有句我们耳熟能详的话，万达在哪里，哪里就是城市中心，万达作为全国运营最为成功的商业品牌，在选址上的眼光有目共睹，项目能够引入万达再次说明区位的优越。
中原路沿线
在郑州，金水路和中原路可以称得上是东西方向最主要的两条道路。郑州往西发展，中原路也是其中最主要的主干道，身处中原路沿线，项目不仅和主城之间的连通更便捷，也能更容易受到郑州向西发展的辐射带动。
缺点：
地铁
提起荥阳的利好，地铁10号线的作用不可忽略，这是一条连接上街，荥阳，郑州主城的地铁线，也是郑州既地铁2号线延长线之后修建的第二条远郊线路。这个项目到地铁10号线有1.3公里左右，这个距离有些尴尬，步行需要穿过两个红绿灯口，约20分钟左右，后期需要小电车加地铁的出行方式了。
阿波罗化肥厂
项目旁边的阿波罗化肥厂，短期内不会搬迁，且在正常的施工生产中，可想而知，空气弥漫着化肥的味道，实在让人难受。
地段分析
鸿祥万合府位于荥泽大道与荥运路东北角，属于郑西荥阳东板块
优点：
生活氛围浓厚
板块内目前交房的社区有清华大溪地，东润玺城，居易国际城等，有一定的生活气息。
价格
目前区域内高层项目均价在8000左右，相比郑州四环沿线差价在五千以上。
缺点：
距离主城远
郑州的东西轴线本来就比较长，特别是西三环到西四环，西四环到绕城，可谓是轴线相当远的，从区域到中原万达，大约30分钟的车程，可见有多远。
发展周期长
从下图可以看到，中间隔着常西湖新区和中原新区，常西湖新区目前在开发建设，而中原新区，还有大片空地。发展周期太长了。
价格不稳定
这个区域价格比较鸡肋，市场好比较稳定，市场不好，它率先降价。究其原因，人口少，没有工作岗位，没有这么多人来支撑房价。
交通配套
项目以南邻近中原西路，以北不远有建设西路，以西有区域主干道荥泽大道，以东有绕城高速，西四环，均为郑州交通干道，开车自驾还算方便。
轨道交通上，项目以南有已经在建的地铁10号线，距离地铁10号线郑州西站1.3公里左右，后期周边还规划有地铁21号线，21号线不知道什么开建了。
生活配套
生活配套上，项目最大的亮点即荥阳万达广场，目前万达已开建。
商业中心，项目以北还有吾悦广场，目前已经开业运营，不过距离有些远了。
周边还有大溪地商业和奥帕拉拉等文旅配套。
医疗方面，项目紧邻郑州市第九人民医院荥阳医院，以南不远为郑州规划的健康生态城，生态城内部建设有郑州人民医院、郑州骨科医院、郑州妇幼保健院等都已完工。
教育配套
在教育上，项目自建幼儿园，引入爱华学校，周边还有郑西一中，荥阳九小等学校。
生态配套
荥阳作为文化名城，生态环境本身就很不错，项目周边更是分布有多个以文化名人命名的公园，如刘禹锡公园，李商隐公园，周边还有荥阳植物园，索河湿地公园。
总结建议
荥阳是向东发展的，最贵的也都在东区，贵的时候也都一万多，不过热劲过去，房价也掉下来，再加上荥阳的土地供应也不少，所以房价一直涨不上去。整体来说适合荥阳本地客户，投资客户不合适。
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